Guide

Gestion locative pour SCI : centraliser les biens et les documents

Une SCI multiplie les pièces à conserver et les chiffres à tenir à jour. Nireo centralise les biens, les locataires, les baux, les loyers, les dépenses et les justificatifs de la société. Ce guide dit aussi, sans ambiguïté, ce qu'il ne prend pas en charge.

Mis à jour le 9 août 2026 · Équipe Nireo

Le périmètre, dit d'emblée

Une SCI a deux natures de charges administratives. La gestion locative : suivre les biens loués, les locataires, les loyers, les dépenses, les documents. Et les obligations de société : tenue de la comptabilité, assemblées, statuts, déclarations fiscales.

Nireo intervient uniquement sur la première. C'est un logiciel de gestion locative, pas un logiciel de comptabilité de société.

Ce que Nireo ne fait pas pour une SCI

aucune comptabilité au sens légal : ni journal, ni grand livre, ni balance, ni bilan, ni compte de résultat ;
aucune déclaration fiscale, aucun calcul d'impôt, aucune télétransmission ;
aucune gestion des obligations juridiques : statuts, assemblées générales, procès-verbaux, registres, parts sociales ;
aucun suivi des comptes courants d'associés ni de la répartition entre associés ;
aucun conseil juridique ou fiscal.

Ces sujets restent ceux du gérant et de son expert-comptable. Nireo leur fournit des chiffres à jour et des justificatifs retrouvables — c'est déjà l'essentiel du travail de préparation.

Ce que Nireo centralise pour une SCI

Les biens de la société

Chaque logement est décrit avec son adresse, son type, sa surface, son prix et sa date d'acquisition, son loyer et sa provision sur charges, et son statut (loué, vacant, en travaux). Le patrimoine se lit d'un coup d'œil, sans ouvrir un dossier par bien.

Les locataires et les baux

Coordonnées, logement occupé, loyer, provision sur charges, dépôt de garantie, dates d'entrée et de sortie. Un locataire sorti reste dans l'historique du logement : la continuité d'occupation d'un bien détenu depuis longtemps reste lisible.

Les loyers

Les échéances des baux actifs sont générées automatiquement chaque mois, avec les statuts payé, en attente, en retard ou partiel selon le montant encaissé. C'est ce registre qui alimente le total des revenus locatifs de la société. Le détail figure dans le guide suivi des loyers.

Les dépenses et les justificatifs

Chaque dépense porte un montant, une date, un fournisseur, une catégorie (travaux, assurance, taxe foncière, copropriété, autres) et son justificatif. C'est précisément ce qu'un comptable demande en fin d'exercice, et ce qui se perd le plus vite quand la société détient plusieurs biens.

Les travaux

Chantier par logement : entreprise, budget prévu, coût réel, dates, avancement, photos avant/après et facture rattachée. La dépense correspondante est créée avec le chantier — pas de double saisie, et surtout pas de facture de travaux orpheline.

Les documents

Baux, états des lieux, attestations d'assurance, diagnostics, factures et garanties, classés par logement et par catégorie, avec une date d'expiration facultative pour les pièces qui en ont une. Les photos datées complètent le dossier de chaque bien.

Qui fait quoi : Nireo, le gérant, le comptable

Répartition des tâches entre Nireo et les obligations propres à la SCI
Critère	Pris en charge par Nireo	Reste au gérant / au comptable
Suivi des loyers	Échéances générées, encaissements enregistrés, statuts calculés, historique conservé.	Encaissement réel sur le compte bancaire de la société.
Dépenses	Saisie par catégorie, justificatif attaché, rattachement au bien.	Qualification comptable et fiscale de chaque charge.
Documents	Bibliothèque par logement, avec dates d'expiration.	Statuts, procès-verbaux, registres et pièces sociales.
Chiffres	Revenus, dépenses, résultat net, rendement brut, taux d'occupation.	Comptes annuels, résultat fiscal, répartition entre associés.
Déclarations	Rien.	Intégralité des déclarations et obligations fiscales.
Accès	Un compte propriétaire, données isolées, hébergement en Europe.	Organisation interne de la société et transmission au comptable.

Suivi des loyers

Pris en charge par Nireo: Échéances générées, encaissements enregistrés, statuts calculés, historique conservé.
Reste au gérant / au comptable: Encaissement réel sur le compte bancaire de la société.

Dépenses

Pris en charge par Nireo: Saisie par catégorie, justificatif attaché, rattachement au bien.
Reste au gérant / au comptable: Qualification comptable et fiscale de chaque charge.

Documents

Pris en charge par Nireo: Bibliothèque par logement, avec dates d'expiration.
Reste au gérant / au comptable: Statuts, procès-verbaux, registres et pièces sociales.

Chiffres

Pris en charge par Nireo: Revenus, dépenses, résultat net, rendement brut, taux d'occupation.
Reste au gérant / au comptable: Comptes annuels, résultat fiscal, répartition entre associés.

Déclarations

Pris en charge par Nireo: Rien.
Reste au gérant / au comptable: Intégralité des déclarations et obligations fiscales.

Accès

Pris en charge par Nireo: Un compte propriétaire, données isolées, hébergement en Europe.
Reste au gérant / au comptable: Organisation interne de la société et transmission au comptable.

Mettre en place l'espace de la SCI

Un compte tenu par la personne qui gère. Les données sont rattachées à un compte unique ; il n'existe ni comptes multiples sur un même patrimoine, ni rôles. En pratique, c'est le gérant qui tient l'espace.
Un import pour démarrer. Un modèle CSV téléchargeable depuis l'application permet de créer les logements en une fois plutôt qu'un par un.
Une convention de nommage. Si vous détenez aussi des biens en direct, indiquez la société dans le nom du logement : le modèle de données ne connaît pas la notion de société.
Un plan dimensionné au parc. Starter pour jusqu'à 5 logements, Pro pour jusqu'à 12 logements, Business+ pour jusqu'à 25 logements — détail sur la page Tarifs.
Un export régulier. À partir du plan Starter, l'export JSON complet et l'export CSV des loyers permettent de transmettre les données au comptable ou d'en garder une copie.

Questions fréquentes

Nireo est-il un logiciel de comptabilité pour SCI ?

Non, et c'est important : Nireo ne tient pas de comptabilité au sens légal. Il ne produit ni journal, ni grand livre, ni balance, ni bilan, ni compte de résultat, et n'effectue aucune télédéclaration. Il centralise les loyers, les dépenses et les justificatifs pour que ces chiffres soient disponibles et à jour — la comptabilité de la société reste à la charge du gérant et de son comptable.

Nireo établit-il la déclaration fiscale de ma SCI ?

Non. Nireo ne remplit aucun formulaire fiscal, ne calcule aucun impôt et n'établit aucune déclaration, quelle que soit l'option fiscale de la société.

Plusieurs associés peuvent-ils accéder au même espace ?

Non. Les données de Nireo sont rattachées à un compte propriétaire, seul à y accéder : il n'existe aujourd'hui ni partage d'un patrimoine entre plusieurs comptes, ni gestion de rôles ou de permissions. En pratique, l'espace est tenu par la personne qui assure la gestion courante — souvent le gérant.

Peut-on séparer les biens détenus en direct de ceux de la SCI ?

Il n'existe pas d'entité « société » dans le modèle de données : tous les logements d'un compte figurent dans le même espace. Un moyen simple de les distinguer est de le préciser dans le nom du logement. Pour une séparation stricte, il faut deux comptes distincts, chacun avec son propre abonnement.

Combien de logements pour une SCI ?

Cela dépend du plan choisi : jusqu'à 5 logements avec Starter, jusqu'à 12 logements avec Pro, jusqu'à 25 logements avec Business+. Au-delà, écrivez-nous pour en discuter avant de souscrire.

Les documents de la société peuvent-ils être stockés ?

La bibliothèque documentaire est organisée par logement : baux, états des lieux, assurances, diagnostics, factures et garanties. Il n'existe pas d'espace documentaire propre à la société pour les statuts, procès-verbaux d'assemblée ou registres — ces pièces relèvent des obligations juridiques de la SCI et ne sont pas gérées par Nireo.

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